Cuánto tiempo hay para reclamar al banco los gastos hipotecarios

Si firmaste una hipoteca con tu banco antes de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en junio de 2019, es posible que hayas pagado de más por los gastos de formalización de la misma. Estos gastos incluyen el notario, el registro, la gestoría y la tasación, y según el Tribunal Supremo, los bancos no pueden imponer su pago íntegro a los clientes, sino que deben asumir una parte.

Por eso, tienes derecho a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que te correspondan, pero debes hacerlo antes de que se agote el plazo. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre cómo y cuándo reclamar los gastos de la hipoteca.

gastos hipotecarios

Índice de Contenido
  1. ¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios?
  2. ¿Cuánto puedo reclamar de gastos de hipoteca?
  3. ¿Cuándo prescriben los gastos de hipoteca?
  4. ¿Cómo solicitar la devolución de los gastos hipotecarios?
  5. Gastos hipotecarios en los tribunales
    1. La sentencia del TJUE
    2. La sentencia del Tribunal Supremo
    3. Demandas colectivas
    4. Plazo para reclamar
  6. ¿Por qué ASUFIN?
    1. Asociación experta
    2. Equipo profesional
    3. Casos de éxito

¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios?

La devolución de los gastos hipotecarios depende de cada entidad financiera y de cada caso concreto. Algunos bancos han optado por llegar a acuerdos extrajudiciales con sus clientes, devolviéndoles una parte de los gastos o compensándoles con otros productos o servicios. Otros bancos se han negado a devolver los gastos, alegando que el plazo para reclamar ha prescrito o que la cláusula de imposición de gastos no es abusiva. En estos casos, los clientes tienen que acudir a la vía judicial para reclamar su dinero.

Según un informe de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), los bancos que más reclamaciones han recibido por los gastos hipotecarios son el BBVA, el Banco Santander, Caixabank, Bankia y el Banco Sabadell. Estos bancos han sido condenados en numerosas sentencias a devolver los gastos a sus clientes, aunque algunos han recurrido ante el Tribunal Supremo.

¿Cuánto puedo reclamar de gastos de hipoteca?

La cantidad que puedes reclamar de gastos de hipoteca depende de varios factores, como el importe de la hipoteca, el año de su firma, la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble y el reparto de los gastos que establece el Tribunal Supremo. Según este criterio, los bancos deben devolver a los clientes:

  • La totalidad de los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación.
  • La mitad de los gastos notariales.
  • La comisión de apertura, si se demuestra que no fue transparente y que el cliente no pudo evaluar sus consecuencias económicas.

En cambio, los clientes deben asumir:

  • La otra mitad de los gastos notariales.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo que se trate de una hipoteca de una vivienda de protección oficial o de una subrogación.

Para calcular el importe aproximado que puedes reclamar, puedes usar el simulador de ASUFIN, que te pedirá algunos datos de tu hipoteca, como el importe, el año, la comunidad autónoma y los gastos que pagaste. El simulador te dará una estimación de lo que puedes recuperar, tanto por la vía extrajudicial como por la judicial.

¿Cuándo prescriben los gastos de hipoteca?

El plazo para reclamar los gastos de hipoteca es de cinco años, pero hay cierta controversia sobre cuándo empieza a contar ese plazo. El Tribunal Supremo ha elevado una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que aclare esta cuestión, pero todavía no se ha pronunciado al respecto. Mientras tanto, hay varias interpretaciones posibles:

  • Algunos bancos y algunos tribunales consideran que el plazo empieza a contar desde la fecha de firma de la hipoteca, lo que supone que la mayoría de las reclamaciones ya habrían prescrito.
  • Otros bancos y otros tribunales consideran que el plazo empieza a contar desde la fecha de pago de los gastos, lo que supone que algunas reclamaciones todavía estarían vigentes.
  • La mayoría de las asociaciones de consumidores y algunos tribunales consideran que el plazo empieza a contar desde la fecha en que el Tribunal Supremo declaró la abusividad de la cláusula de imposición de gastos y fijó el criterio de reparto, es decir, el 23 de enero de 2019. Según esta interpretación, el plazo para reclamar finalizaría el 24 de enero de 2024.

Además, hay que tener en cuenta que los plazos procesales quedaron suspendidos durante el estado de alarma de 2020, por lo que se deben sumar 82 días adicionales al plazo de reclamación. Así, el plazo final se amplía hasta el 14 de abril de 2024.

¿Cómo solicitar la devolución de los gastos hipotecarios?

Para solicitar la devolución de los gastos hipotecarios, debes seguir los siguientes pasos:

  • Recopilar la documentación necesaria, como la escritura de la hipoteca, las facturas de los gastos, los recibos de pago y los extractos bancarios.
  • Presentar una reclamación extrajudicial al servicio de atención al cliente de tu banco, exponiendo tu caso y solicitando la devolución de los gastos que te correspondan. Puedes usar el modelo de reclamación de ASUFIN para redactar tu carta.
  • Esperar la respuesta del banco, que tiene un plazo de dos meses para contestar. Si el banco acepta tu reclamación, deberá devolverte el dinero en un plazo de 15 días. Si el banco rechaza tu reclamación o no te contesta, deberás acudir a la vía judicial.
  • Presentar una demanda judicial contra el banco, con la ayuda de un abogado y un procurador especializados en la materia. Deberás aportar la documentación que acredite tu reclamación y el intento previo de solución extrajudicial. La demanda se presentará en el juzgado de primera instancia que corresponda al lugar donde se ubica el inmueble hipotecado.
  • Esperar la resolución del juzgado, que puede tardar varios meses o incluso años, dependiendo de la carga de trabajo y de la complejidad del caso. Si el juzgado te da la razón, el banco deberá devolverte el dinero con intereses y pagar las costas del proceso. Si el juzgado no te da la razón, podrás recurrir la sentencia ante la audiencia provincial correspondiente.

Gastos hipotecarios en los tribunales

La reclamación de los gastos hipotecarios ha sido objeto de numerosas sentencias judiciales, tanto a nivel nacional como europeo, que han ido definiendo el alcance y los límites de este derecho de los consumidores. A continuación, repasamos algunas de las sentencias más relevantes sobre este tema.

La sentencia del TJUE

El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó una sentencia que resolvía varias cuestiones prejudiciales planteadas por varios tribunales españoles sobre los gastos hipotecarios. Entre otras cosas, el TJUE estableció que:

  • Los tribunales españoles deben comprobar si la cláusula de imposición de gastos es transparente, es decir, si el consumidor pudo conocer de manera clara y comprensible el reparto de los gastos y su repercusión económica.
  • Los tribunales españoles deben aplicar el criterio de reparto de los gastos que fijó el Tribunal Supremo en 2019, salvo que la normativa nacional establezca otro reparto más favorable al consumidor.
  • Los tribunales españoles deben permitir al consumidor reclamar la devolución de los gastos, aunque haya renunciado a ello en un acuerdo previo con el banco, siempre que ese acuerdo no haya sido libre y voluntario, sino impuesto por el banco como condición para renegociar la hipoteca.

La sentencia del Tribunal Supremo

El 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo dictó una sentencia que fijaba el criterio definitivo sobre el reparto de los gastos hipotecarios entre el banco y el cliente, tras varias sentencias

tras varias sentencias contradictorias sobre esta cuestión. El Tribunal Supremo estableció que los bancos deben devolver a los clientes la totalidad de los gastos de registro, gestoría y tasación, la mitad de los gastos notariales y la comisión de apertura, si se demuestra que no fue transparente. En cambio, los clientes deben asumir el impuesto sobre actos jurídicos documentados, salvo que se trate de una hipoteca de una vivienda de protección oficial o de una subrogación.

Esta sentencia supuso un cambio respecto al criterio anterior del Tribunal Supremo, que en 2015 había declarado que los bancos debían devolver solo el 50% del impuesto sobre actos jurídicos documentados, y que en 2018 había rectificado para eximir a los bancos de este impuesto, tras la polémica generada por el cambio de criterio del Gobierno, que aprobó un decreto ley para que los bancos pagaran el impuesto.

Demandas colectivas

Ante la dificultad de reclamar individualmente los gastos hipotecarios, muchas asociaciones de consumidores y despachos de abogados han optado por presentar demandas colectivas contra los bancos, agrupando a miles de afectados que reclaman la devolución de los gastos que pagaron de más. Estas demandas colectivas tienen la ventaja de que reducen los costes y los riesgos para los demandantes, y aumentan la presión sobre los bancos para que lleguen a acuerdos extrajudiciales.

Sin embargo, las demandas colectivas también tienen algunos inconvenientes, como la lentitud del proceso judicial, la falta de personalización de cada caso y la posibilidad de que el banco se oponga a la legitimación activa de la asociación o el despacho que representa a los demandantes. Por eso, es importante informarse bien antes de adherirse a una demanda colectiva, y valorar las ventajas y los inconvenientes de cada opción.

Plazo para reclamar

Uno de los aspectos más controvertidos sobre la reclamación de los gastos hipotecarios es el plazo para hacerlo. Según el artículo 1301 del Código Civil, el plazo para ejercitar la acción de nulidad de una cláusula abusiva es de cuatro años, pero hay cierta incertidumbre sobre cuándo empieza a contar ese plazo. El Tribunal Supremo ha elevado una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que aclare esta cuestión, pero todavía no se ha pronunciado al respecto. Mientras tanto, hay varias interpretaciones posibles:

  • Algunos bancos y algunos tribunales consideran que el plazo empieza a contar desde la fecha de firma de la hipoteca, lo que supone que la mayoría de las reclamaciones ya habrían prescrito.
  • Otros bancos y otros tribunales consideran que el plazo empieza a contar desde la fecha de pago de los gastos, lo que supone que algunas reclamaciones todavía estarían vigentes.
  • La mayoría de las asociaciones de consumidores y algunos tribunales consideran que el plazo empieza a contar desde la fecha en que el Tribunal Supremo declaró la abusividad de la cláusula de imposición de gastos y fijó el criterio de reparto, es decir, el 23 de enero de 2019. Según esta interpretación, el plazo para reclamar finalizaría el 24 de enero de 2024.

Además, hay que tener en cuenta que los plazos procesales quedaron suspendidos durante el estado de alarma de 2020, por lo que se deben sumar 82 días adicionales al plazo de reclamación. Así, el plazo final se amplía hasta el 14 de abril de 2024.

¿Por qué ASUFIN?

Si quieres reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, una de las mejores opciones es contar con el apoyo de ASUFIN, la Asociación de Usuarios Financieros. ASUFIN es una organización sin ánimo de lucro que defiende los derechos e intereses de los consumidores frente a los abusos de las entidades financieras. ASUFIN te ofrece las siguientes ventajas:

Asociación experta

ASUFIN cuenta con una amplia experiencia y un profundo conocimiento en materia de gastos hipotecarios, habiendo presentado numerosas demandas colectivas e individuales contra los bancos, y obteniendo sentencias favorables para los consumidores. ASUFIN te asesora y te informa sobre tu caso, y te ayuda a reclamar tu dinero de forma rápida y eficaz.

Equipo profesional

ASUFIN dispone de un equipo profesional formado por abogados, economistas y expertos en el sector financiero, que te ofrecen un servicio personalizado y de calidad. ASUFIN te acompaña en todo el proceso de reclamación, desde la vía extrajudicial hasta la judicial, y te representa ante los tribunales con solvencia y garantía.

Casos de éxito

ASUFIN ha logrado recuperar millones de euros para miles de consumidores que habían pagado de más por los gastos de su hipoteca. ASUFIN ha conseguido que los bancos devuelvan el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, el 50% de los gastos notariales y la comisión de apertura, con intereses y costas. ASUFIN ha demostrado que reclamar los gastos hipotecarios es posible y rentable.

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