Novación hipotecaria: Una inversión inteligente con costos controlados

¿Estás pensando en renovar las condiciones de tu hipoteca? La novación hipotecaria puede ser una excelente opción para ahorrar dinero, mejorar las condiciones de tu préstamo o adaptar tu hipoteca a tus necesidades actuales. Sin embargo, es importante conocer los costos asociados a este proceso antes de tomar una decisión. En este artículo, te explicaremos en qué consisten los gastos de novación hipotecaria y cómo puedes controlarlos para que tu inversión sea realmente inteligente.

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Índice de Contenido
  1. ¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?
  2. ¿Cuánto cuesta la comisión de novación según la operación que lleves a cabo?
    1. Cambio de Hipoteca de Tipo Variable a Fijo o Mixto
    2. Extensión del Plazo de la Hipoteca
    3. Otras Modificaciones Contractuales
  3. Ejemplo del precio de modificar un préstamo hipotecario
  4. ¿Merece la pena pagar los gastos de novación de hipoteca?
  5. ¿Una novación es más barata que una subrogación?

¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?

Los costos asociados con la modificación de las condiciones de un crédito hipotecario, conocidos como gastos de novación, varían. Por lo general, estos incluyen una comisión bancaria que puede ir del 0% al 1% del saldo adeudado del préstamo. Específicamente, en situaciones donde se incrementa el capital, es probable que se requiera una nueva valoración del inmueble, con un costo promedio de aproximadamente 300 euros.

Es importante destacar que estos son los costos que corresponden al cliente. Sin embargo, la mayoría de los gastos relacionados con la novación hipotecaria son responsabilidad del banco, según la legislación vigente. A continuación, se detallan los gastos:

Costos de Novación a Cargo del Cliente:

  • Comisión de Novación: Este cargo se especifica en el contrato hipotecario original y está limitado por normativas legales. Si no está estipulado en el contrato, no puede ser aplicado.
  • Valoración del Inmueble: Necesaria si se solicita un aumento de capital o una reducción de la tasa de interés, ya que el banco podría requerir una estimación actualizada del valor de la propiedad.

Costos de Novación que Cubre el Banco: De acuerdo con la Ley 5/2019 y las directrices de la Dirección General de Tributos, el banco debe asumir los siguientes gastos en caso de una novación hipotecaria:

  • Honorarios Notariales: Estos varían entre el 0.2% y el 0.5% del saldo pendiente del préstamo y corresponden a la documentación del acuerdo de novación.
  • Honorarios del Registro de la Propiedad: Con un costo promedio de entre el 0.1% y el 0.25% del saldo pendiente, estos se deben al registro de las modificaciones del préstamo.
  • Honorarios de Gestoría: Generalmente, oscilan entre 300 y 500 euros y se relacionan con la gestión de pagos de impuestos y el proceso de registro de los cambios.
  • Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): Este impuesto varía entre el 0.5% y el 2% y se calcula sobre el aumento del valor de la hipoteca debido a intereses, capital o otros costos derivados de la modificación.

¿Cuánto cuesta la comisión de novación según la operación que lleves a cabo?

La tarifa aplicable por la alteración de términos en tu crédito hipotecario, también conocida como cargo por novación, puede ser nula o ascender hasta un 1% o más del saldo restante del préstamo. Es importante tener en cuenta que este porcentaje puede fluctuar dependiendo del tipo de cambio que realices en la novación de tu hipoteca. A continuación, se desglosan los escenarios:

Cambio de Hipoteca de Tipo Variable a Fijo o Mixto

Para el año 2024, la legislación actual prohíbe la imposición de cargos por novación en estos casos. Esta disposición gubernamental busca aliviar a los deudores afectados por incrementos en el índice euríbor.

Bajo circunstancias estándar, la entidad financiera no está autorizada a imponer una tarifa superior al 0.05% del monto pendiente durante los primeros tres años del préstamo; después del tercer año, el cargo se reduce a 0%. Este límite prevalece más allá de las condiciones estipuladas en el contrato hipotecario.

Extensión del Plazo de la Hipoteca

Si decides prolongar el plazo para devolver tu préstamo, la ley establece que la tarifa por novación no debe exceder el 0.1% del monto pendiente, independientemente de lo que indique el contrato original.

Otras Modificaciones Contractuales

El costo del cargo por novación se determinará según lo especificado en el contrato de préstamo. Comúnmente, este porcentaje se encuentra entre el 0.5% y el 1% del saldo deudor.

Ejemplo del precio de modificar un préstamo hipotecario

Imagina que deseas modificar las condiciones de tu crédito hipotecario, que actualmente tiene un saldo de 150.000 euros, con el objetivo de disminuir la tasa de interés y, por ende, reducir el importe de las mensualidades. En el caso de que la entidad financiera solicite una valoración del inmueble y aplique una tarifa del 0,5% por cambio en las condiciones del préstamo, estos serían los costos que deberías asumir:

Tabla

Detalle Importe
Tarifa por modificación 750€
Valoración del inmueble 300€
Suma Total 1.050€

Es importante tener en cuenta que otros gastos asociados, como los honorarios de notario, inscripción en el registro, servicios de gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), son responsabilidad del banco según lo establecido.

  1. Renegociación de plazos: Si decides extender el plazo de tu hipoteca de 20 a 30 años para disminuir la cuota mensual, y el banco cobra una comisión del 0,25% sobre el saldo pendiente, tendrías un gasto adicional de 375€ (0,25% de 150.000€).
  2. Cambio de moneda: En el caso de que tu hipoteca esté en una moneda extranjera y quieras cambiarla a euros, suponiendo que el banco establezca una tarifa fija de 500€ por este servicio, deberías añadir ese monto a tus gastos.
  3. Subrogación de acreedor: Si decides cambiar tu hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones, y el banco original aplica una comisión por subrogación del 0,5%, esto implicaría un costo de 750€ (0,5% de 150.000€).

¿Merece la pena pagar los gastos de novación de hipoteca?

Ante la posibilidad de que estos ajustes impliquen un desembolso significativo, que podría oscilar entre varios cientos y miles de euros, es razonable cuestionarse sobre la conveniencia de realizar una novación de la hipoteca. La decisión dependerá de tus metas específicas con respecto a la modificación de los términos del préstamo.

Tomemos, por ejemplo, el deseo de disminuir la tasa de interés para aliviar el monto de las cuotas mensuales. Será esencial evaluar si la reducción en el pago de intereses justifica el gasto incurrido por la alteración de las condiciones. Generalmente, resulta beneficioso a largo plazo, ya que incluso un leve descenso en la tasa de interés puede traducirse en un ahorro sustancial año tras año.

Sin embargo, la perspectiva varía si tu intención no es economizar. Imagina que tu propósito es extender el periodo de amortización de tu hipoteca a tipo variable para evitar un incremento excesivo en las cuotas debido a la escalada del euríbor. En tal escenario, la novación para modificar tus términos contractuales sería ventajosa, sin importar su costo. Tal como se detallará más adelante, otras alternativas disponibles para efectuar cambios similares podrían acarrear un coste igual o incluso mayor.

¿Una novación es más barata que una subrogación?

Negociar una modificación de tu crédito hipotecario con tu entidad bancaria actual no es la única vía para alterar las condiciones de tu préstamo. Existe la alternativa de transferir tu deuda a otro banco, bien sea mediante una subrogación o estableciendo un nuevo contrato hipotecario que anule el anterior. Estos métodos suelen implicar un costo superior:

  • En el caso de la subrogación, es inevitable costear una valoración del inmueble, además de enfrentar una comisión que puede alcanzar hasta el 2% del monto adeudado de la hipoteca.
  • Al optar por firmar una nueva hipoteca, deberás asumir el costo de la tasación de la propiedad y los gastos vinculados a la terminación de tu hipoteca vigente, lo cual puede superar los 1.000 euros en promedio. Este proceso también requiere dedicar tiempo para buscar y negociar un nuevo acuerdo hipotecario con otra entidad financiera.

La decisión de sí estas opciones son más beneficiosas que una novación depende de tu contexto financiero y personal, así como de si la nueva oferta hipotecaria representa una mejora significativa respecto a tu acuerdo actual. Aunque la novación puede resultar menos costosa, no necesariamente significa que sea la opción más ventajosa: lo crucial es evaluar el ahorro potencial bajo las nuevas condiciones que estás considerando.

 

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