Novación hipotecaria: Una inversión inteligente con costos controlados

¿Estás pensando en renovar las condiciones de tu hipoteca? La novación hipotecaria puede ser una excelente opción para ahorrar dinero, mejorar las condiciones de tu préstamo o adaptar tu hipoteca a tus necesidades actuales. Sin embargo, es importante conocer los costos asociados a este proceso antes de tomar una decisión. En este artículo, te explicaremos en qué consisten los gastos de novación hipotecaria y cómo puedes controlarlos para que tu inversión sea realmente inteligente.

¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?

Los costos asociados con la modificación de las condiciones de un crédito hipotecario, conocidos como gastos de novación, varían. Por lo general, estos incluyen una comisión bancaria que puede ir del 0% al 1% del saldo adeudado del préstamo. Específicamente, en situaciones donde se incrementa el capital, es probable que se requiera una nueva valoración del inmueble, con un costo promedio de aproximadamente 300 euros.

Es importante destacar que estos son los costos que corresponden al cliente. Sin embargo, la mayoría de los gastos relacionados con la novación hipotecaria son responsabilidad del banco, según la legislación vigente. A continuación, se detallan los gastos:

Costos de Novación a Cargo del Cliente:

• Comisión de Novación: Este cargo se especifica en el contrato hipotecario original y está limitado por normativas legales. Si no está estipulado en el contrato, no puede ser aplicado.
• Valoración del Inmueble: Necesaria si se solicita un aumento de capital o una reducción de la tasa de interés, ya que el banco podría requerir una estimación actualizada del valor de la propiedad.

Costos de Novación que Cubre el Banco: De acuerdo con la Ley 5/2019 y las directrices de la Dirección General de Tributos, el banco debe asumir los siguientes gastos en caso de una novación hipotecaria:

• Honorarios Notariales: Estos varían entre el 0.2% y el 0.5% del saldo pendiente del préstamo y corresponden a la documentación del acuerdo de novación.
• Honorarios del Registro de la Propiedad: Con un costo promedio de entre el 0.1% y el 0.25% del saldo pendiente, estos se deben al registro de las modificaciones del préstamo.
• Honorarios de Gestoría: Generalmente, oscilan entre 300 y 500 euros y se relacionan con la gestión de pagos de impuestos y el proceso de registro de los cambios.
• Impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): Este impuesto varía entre el 0.5% y el 2% y se calcula sobre el aumento del valor de la hipoteca debido a intereses, capital o otros costos derivados de la modificación.

¿Cuánto cuesta la comisión de novación según la operación que lleves a cabo?

La tarifa aplicable por la alteración de términos en tu crédito hipotecario, también conocida como cargo por novación, puede ser nula o ascender hasta un 1% o más del saldo restante del préstamo. Es importante tener en cuenta que este porcentaje puede fluctuar dependiendo del tipo de cambio que realices en la novación de tu hipoteca. A continuación, se desglosan los escenarios:

Cambio de Hipoteca de Tipo Variable a Fijo o Mixto

Para el año 2024, la legislación actual prohíbe la imposición de cargos por novación en estos casos. Esta disposición gubernamental busca aliviar a los deudores afectados por incrementos en el índice euríbor.

Bajo circunstancias estándar, la entidad financiera no está autorizada a imponer una tarifa superior al 0.05% del monto pendiente durante los primeros tres años del préstamo; después del tercer año, el cargo se reduce a 0%. Este límite prevalece más allá de las condiciones estipuladas en el contrato hipotecario.

Extensión del Plazo de la Hipoteca

Si decides prolongar el plazo para devolver tu préstamo, la ley establece que la tarifa por novación no debe exceder el 0.1% del monto pendiente, independientemente de lo que indique el contrato original.

Otras Modificaciones Contractuales

El costo del cargo por novación se determinará según lo especificado en el contrato de préstamo. Comúnmente, este porcentaje se encuentra entre el 0.5% y el 1% del saldo deudor.

Ejemplo del precio de modificar un préstamo hipotecario

Imagina que deseas modificar las condiciones de tu crédito hipotecario, que actualmente tiene un saldo de 150.000 euros, con el objetivo de disminuir la tasa de interés y, por ende, reducir el importe de las mensualidades. En el caso de que la entidad financiera solicite una valoración del inmueble y aplique una tarifa del 0,5% por cambio en las condiciones del préstamo, estos serían los costos que deberías asumir:

Es importante tener en cuenta que otros gastos asociados, como los honorarios de notario, inscripción en el registro, servicios de gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), son responsabilidad del banco según lo establecido.

1. Renegociación de plazos: Si decides extender el plazo de tu hipoteca de 20 a 30 años para disminuir la cuota mensual, y el banco cobra una comisión del 0,25% sobre el saldo pendiente, tendrías un gasto adicional de 375€ (0,25% de 150.000€).
2. Cambio de moneda: En el caso de que tu hipoteca esté en una moneda extranjera y quieras cambiarla a euros, suponiendo que el banco establezca una tarifa fija de 500€ por este servicio, deberías añadir ese monto a tus gastos.
3. Subrogación de acreedor: Si decides cambiar tu hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones, y el banco original aplica una comisión por subrogación del 0,5%, esto implicaría un costo de 750€ (0,5% de 150.000€).